SmartOwner y el arte de esconderse a simple vista

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Un lado de su plataforma está de espaldas a la pared, el otro quiere su libra de carne. Un lado está desesperado por dinero, el otro codicioso de devoluciones. Un lado está arruinando la muerte de un modelo de negocio fácil, el otro anhela una clase de activos que supere al mercado.

A su alrededor está el pantano turbio de bienes raíces.

En el medio se encuentra SmartOwner, dirigido por inteligencia y envuelto en secreto. Y trabajando hacia atrás para adaptar una estructura legal a un modelo de negocio.

Nadie puede decir con convicción qué es realmente. ¿Es una plataforma de crowdfunding? Quizás. ¿Es una plataforma de propiedad fraccional? Tal vez. ¿Es un corredor de bienes raíces? Podrías decirlo. ¿Es una plataforma de inversión? Seguro.

Se le hace una pregunta a Vikram Chari, cofundador y presidente de SmartOwner, “¿Te ves como un corredor o un financiero?”

Un poco de ambos, dice.

La estructura de flujo

Después de intentar invertir en bienes raíces en los EE. UU., Chari se mudó a la India después de ser empujada por algunos amigos. Y, como la mayoría de los repatriados, comenzó a invertir en proyectos inmobiliarios en etapa inicial, llamados “prelanzamiento” en lenguaje inmobiliario. En el ámbito de los especuladores inmobiliarios, comprar y vender propiedades antes del lanzamiento antes de que el desarrollador vendiera las unidades a los compradores. Cuando el desarrollador encontró un comprador final para las unidades, Chari ganó dinero para sus clientes vendiendo la participación en la compañía y las unidades que estaban bloqueadas contra la inversión.

“Es prácticamente un corredor de bienes raíces que está creando un AIF (Fondo de Inversión Alternativa) para obtener las mejores ofertas”, dice Vivek Mimani, socio de la firma de abogados Khaitan & Co.

De acuerdo con un informe de progreso de la compañía revisado por The Ken, de los 18 proyectos que SmartOwner ha financiado, la compañía ha dado un retorno del 20-31% del retorno de la inversión anual desde 2012. Esto está más cerca de los retornos ofrecidos sobre la participación accionaria de algunas de las principales empresas públicas.

“Parece que estos muchachos ya han hecho algo y ahora están tratando de armar la ruta legal para hacerlo”, dice Roshan D’Silva, fundadora y directora ejecutiva del portal de alquiler de casas de vacaciones Tripvillas, cuando se les preguntó sobre el movimiento de la compañía para establecer su propio fondo de capital privado, es decir, AIF.

Tal vez es hora de entender qué es exactamente lo que hace SmartOwner.

Oler la oportunidad

El boom inmobiliario de la India en la década de 2000 convirtió la propiedad en una mercancía. Antes de que el gobierno reformara el sector con un nuevo conjunto de leyes bastante estrictas, el desarrollo de propiedades residenciales era en gran medida opaco y se basaba en el modelo fácil de los desarrolladores de “lanzar” nuevos proyectos, recolectar dinero de los compradores y luego usar parte de él para comenzar a construir lo que ellos prometido, y desviando mucho a otros proyectos.

Pero los clientes eventualmente lo sabían. Como resultado, los desarrolladores y los posibles clientes a menudo se vieron atrapados en un juego de pollo y huevo, uno esperando que el otro lado reservara un apartamento y pagara dinero por adelantado, y el otro esperando que los precios bajaran aún más.

Fue en esta espiral descendente que SmartOwner lanzó en 2012.

Para 2016, una nueva ley general de bienes raíces, la Ley de Regulación y Desarrollo de Bienes Raíces (RERA), puso muchas condiciones sobre cómo los desarrolladores pueden usar el dinero que obtienen de los compradores de viviendas. Esto hizo que encontrar capital barato fuera aún más difícil para las empresas inmobiliarias. Aquellos que aún puedan obtener algo de crédito de los bancos lo harán. Algunos pueden buscar inversores institucionales como Blackstone o GIC, pero estos inversores generalmente buscan invertir en grandes desarrolladores con una cartera diversificada de bienes raíces comerciales y residenciales.

SmartOwner vio esta angustia y la empaquetó como una oportunidad. Se vincularon con desarrolladores de bienes raíces desesperados por dinero en efectivo, pero no dispuestos a bajar los precios en público, y comenzaron a ofrecer tarifas de descuento en privado a los inversores.

Su sitio web enumera numerosas propiedades en las que puede invertir, pero casi ninguna tiene ubicaciones, marcas o detalles identificables. Los desarrolladores solo quieren compradores genuinos, dice Chari. De modo que solo los inversores que han demostrado un gran interés obtienen detalles de los proyectos personalmente.